ستاد مسکن‌نسازها
حضور برخی از چهره‌های مخالف دخالت دولت در بازار مسکن همچون عباس آخوندی و در مرتبه بعدی علی عبدالعلی‌زاده نگرانی‌هایی درخصوص وضعیت بازار مسکن در دولت احتمالی پزشکیان ایجاد می‌کند.
به گزارش موج خبر، رقابت سعید جلیلی و مسعود پزشکیان در انتخابات ریاست‌جمهوری به روزهای حساس خود رسیده است. فارغ از جنجال‌های سیاسی که در فضای مجازی ساخته و پرداخته و به دنبال خود موج ایجاد می‌کنند، یکی از سوال‌های پرتکرار در میان مردم، فعالان اقتصادی و کارشناسان این است که نگاه و راهبرد کلان هر دو نفر یعنی جلیلی و پزشکیان به موضوعات اقتصادی چگونه است. یکی از این موارد حساس، مساله مسکن است.
بحران مسکن در ایران وجوه اجتماعی پنهان و ناکاویده بسیاری دارد. به دلیل «گسیختگی سیاستی»، تمهیدات و اقدامات دولت‌ها بیش از آنکه در راستای تامین فراگیر و همه‌شمول و عدالت‌محور و نیز کاهش نابرابری‌های اجتماعی باشد، به نحوی نظام‌مند بر نابرابری‌های اجتماعی و فقر چندبعدی شهری افزوده است.
مساله صرفا عقب‌نشینی دولت‌ها از تامین مسکن برای همه شهروندان نیست، بلکه مساله مهم‌تر این است که دولت‌ها در خلال این عقب‌نشینی، به ظهور و تکوین یک نوع برنامه نانوشته کمک کرده‌اند که مستمرا منجر به گسترش اعیان‌نشین‌سازی، جابه‌جایی اجباری، بی‌خانمانی، طرد و محرومیت و جداسازی‌های اجتماعی‌شده و بر این اساس، بر ضرب آهنگ تعمیق نابرابری‌های اجتماعی-مسکونی و فقر شهری می‌افزاید.
نگاهی به اظهارات سعید جلیلی نشان می‌دهد وی معتقد است مسکن ازجمله پیشران‌های اقتصاد هر کشور بوده و باید آن را در نگاه کلان اقتصادی تعریف کرد.
آنطور که از اظهارات جلیلی برداشت می‌شود، وی قصد دارد طی برنامه ازپیش‌تعیین‌شده‌ای، مسیر دولت شهید رئیسی را در طرح نهضت ملی مسکن ادامه دهد.
البته جلیلی معتقد است در موضوع مسکن، دولت سازنده خوبی نیست و کارویژه دولت باید فراهم‌سازی شرایط ورود بخش خصوصی و مردم به بازار مسکن و ساخت‌وساز باشد.
اصلاح بروکراسی پیچیده و چندلایه در حوزه صدور پروانه و پایان کار ساختمانی، تسهیل دسترسی مردم و انبوه‌سازان به زمین در حد نهایی توسعه شهرها و بازنگری در محدوده شهرها برای تسهیل ساخت‌وساز، ازجمله برنامه‌هایی است که جلیلی در دستورکار خود قرار خواهد داد.
نگاه ویژه به بهبود ساخت‌وساز در روستاها و ایمن‌سازی آن، از دیگر برنامه‌های اعلامی جلیلی است.
برخلاف نگاه مداخله عالمانه دولت در بازار مسکن که از سوی سعید جلیلی مطرح می‌شود، پزشکیان تاکنون برنامه‌ای برای مواجهه با بحران مسکن در دولت احتمالی‌اش اعلام نکرده است.
اما مساله فقط این نیست. حضور برخی از چهره‌های مخالف دخالت دولت در بازار مسکن همچون عباس آخوندی و در مرتبه بعدی علی عبدالعلی‌زاده نگرانی‌هایی درخصوص وضعیت بازار مسکن در دولت احتمالی پزشکیان ایجاد می‌کند.
مسکن‌نسازها در ستاد پزشکیان
مراد برادران و همکارانش در مقاله‌ای با عنوان «دولت و سیاستگذاری مسکن در ایران بعد از انقلاب اسلامی» درباره سیاست‌های بخش مسکن در دولت روحانی بیان می‌دارند برنامه خاتمی در دوره اصلاحات به‌منظور خروج از رکود در قالب برنامه سوم توسعه تدوین شد که فصل ۱۹ آن برنامه، مختص بخش مسکن بود.
در این برنامه همانند برنامه‌های گذشته بر حل مسکن کم‌درآمدها و آزادسازی بازار مسکن، مسکن استیجاری، حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی و حمایت از تعاونی‌های پس‌انداز مسکن تاکید شده بود. همچنین در آن برنامه به سیاست‌های پولی و تسهیل شرایط اعطای وام مسکن توجه شده است.
ازجمله سیاست‌های پیشنهادی در برنامه سوم پلکانی کردن اقساط بازپرداخت تسهیلات بانکی برای دریافت‌کنندگان وام و پرداخت تسهیلات تدریجی برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه‌های کم‌درآمد می‌باشد. به‌منظور آزادسازی مالی بانک مرکزی مکلف به تدوین مقررات لازم برای اعطای آزادی عمل بیشتر به بانک‌های تجاری در تعیین نرخ سود وام مسکن شد.
به‌منظور حمایت از انبوه‌سازان، معافیت این افراد در برنامه از پرداخت مالیات و هزینه تامین آب، برق و گاز و عوارض صدور پروانه ساخت تا حداکثر معادل هزینه‌های دریافتی از سازندگان منفرد صورت گرفت.
یکی از سیاست‌های دوره وزارت عبدالعلی‌زاده تقویت مسکن استیجاری بود با این حال، بخش خصوصی که بیشترین سهم را در تولید مسکن در کشور دارد رغبت چندانی به ساخت مسکن اجاره‌ای از خود نشان نمی‌داد، به‌طوری‌که تنها ۶.۱ درصد از کل واحدهای تولیدی در هرسال برای اجاره بود.
از دلایلی که باعث شد تا دولت در مسکن دخالت نکند کمبود واحدهای مسکن استیجاری و ویژگی‌های خاص متقاضیان بود و دولت با توسعه قانون تشویق و احداث واحدهای مسکونی استیجاری صرفا احداث را الگوسازی کرد این در حالی است که در ابتدای برنامه سوم دولت موظف بود سالانه ۱۰ درصد مسکن تولیدشده را در شهرها به‌صورت استیجاری احداث کند، اما طی این برنامه تنها چهار درصد تولید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی استیجاری بود.
به‌طور کلی هدف اصلی دولت در زمینه احداث مسکن که الگوسازی برای بخش خصوصی بود محقق نشد و اجرای آن بیش از آن که به سمت احداث واحدهای استیجاری حرکت کند به سمت اجاره به شرط تملیک رفت. روند فعالیت‌های بخش مسکن طی برنامه سوم با نوسانات نسبتا شدیدی روبه‌رو بود، به‌طوری که از سال ۱۳۷۹ رونق آن آغاز و تا سال ۱۳۸۱ ادامه داشت و پس از آن به دلیل محدودیت‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در شهر تهران، با افزایش قیمت، فعالیت این بخش راکد شد.
براساس این آمارها، در دولت خاتمی و تکیه علی عبدالعلی‌زاده بر صندلی وزارت مسکن وقت، تعداد سالانه صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری کشور که در سال‌های ۱۳۵۹ و ۱۳۶۰ حتی به ۱۵۲ تا ۱۵۵ هزار فقره رسیده بود، در سال‌های ۱۳۷۶، ۱۳۷۷، ۱۳۷۸، ۱۳۷۹ و ۱۳۸۰ به ترتیب به ۱۳۲، ۱۳۴، ۱۳۵، ۱۲۶ و ۱۲۸ هزار فقره رسید، اعدادی که عملا کمتر از ساخت‌وسازهای سال‌های ۱۳۵۹ تا ۱۳۶۳ بود. در سال‌های ۱۳۸۱ و ۱۳۸۲ ساخت‌وساز در کشور رشد یافته و به ترتیب ۱۵۱ و ۱۵۷ هزار فقره پروانه صادر شد. این تعداد در سال ۱۳۸۳ به ۱۳۳ هزار فقره رسید.
درمجموع در دو سال انتهایی دوره وزارت علی عبدالعلی‌زاده با محدودیت‌های شدیدی که برای توسعه افقی شهر تهران اعمال شد، ساخت‌وساز در شهر و استان تهران و در مجموع در مناطق شهری کشور رو به کاهش گذاشت.
در سال ۱۳۸۲ «سند ملی توانمندسازی و سازمان‌دهی سکونتگاه‌های غیررسمی» مصوب شد و ستاد ملی توانمندسازی شکل گرفت. البته این سند چون در سال‌های انتهایی دولت خاتمی صورت گرفت چندان به مرحله اجرا نرسید و عملا ارثیه‌ای برای دولت احمدی‌نژاد شد.
صدای پای عباس آخوندی
در کنار علی عبدالعلی‌زاده که رئیس ستاد مسعود پزشکیان بوده، گرچه پزشکیان برنامه قابل‌توجهی برای حوزه مسکن ارائه نکرده اما شاید بتوان دیدگاه افراد نزدیک به او مثل عباس آخوندی و علی عبدالعلی‌زاده که پیش از این سابقه وزارت مسکن را در کارنامه دارند به پزشکیان نیز تعمیم داد.
آخوندی در دولت حسن روحانی مسکن مهر را اقتصادبرانداز و مزخرف خطاب کرد. گرچه انتقادهای زیادی نسبت به مسکن مهر ازجمله جانمایی آن و عدم اصابت برخی از یارانه‌ها به گروه‌های هدف و تغییر مدل دخالت دولت در بازار مسکن و به‌ویژه ساخت‌وساز از سوی کارشناسان ارائه شد، اما عباس آخوندی حتی با وجود ارائه طرح مسکن اجتماعی، از اجرای آن شانه خالی کرد.
آخوندی که از سال ۹۲ تا ۹۷ وزیر راه و شهرسازی بود و در این مدت تجربه سه بار استیضاح ناموفق طی سه سال متوالی از سال ۹۴ تا ۹۶ را در کارنامه خود دارد، درنهایت با استعفا در روز پایانی مسئولیت در ۱۹ آبان ۹۷ به هفت سال مقاومت در دخالت دولت در بازار مسکن پایان داد. نگاهی به آمارهای مرکز آمار ایران از وضعیت ساخت‌وساز در کشور نشان می‌دهد در دوره عباس آخوندی تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز در مناطق شهری کشور از ۲۰۶ هزار فقره در سال ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به حول و حوش ۱۲۰ هزار فقره در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ رسیده است.
این تعداد در سال ۱۳۹۷ به ۱۴۲ هزار فقره رسید و پس از استعفای آخوندی در مهرماه سال ۱۳۹۷، پس از وی در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ تعداد پروانه‌ها به ترتیب به ۱۵۰ و ۱۷۴ هزار فقره افزایش یافت. این آمارها نشان می‌دهد بخشی از بحران فعلی مسکن ریشه در رکود ساخت‌وساز در دولت اول و دوم روحانی و البته بی‌تفاوتی عباس آخوندی به بخش مسکن در آن زمان دارد.
توجه داشته باشیم مساله این نیست که دولت شخصا و مستقیما اقدام به ساخت مسکن کند، بلکه دولت می‌تواند زمینه را برای ساخت‌وساز فراهم کند. این اقدامات شامل تسهیل دسترسی سازندگان و انبوه‌سازان به زمین در مناطق شهری، تسهیل شرایط صدور پروانه ساختمانی و کاهش بروکراسی پیرامون آن، بازنگری در قوانین طرح‌های شهری درخصوص حد توسعه شهر و فراهم‌سازی زیرساخت‌های توسعه شهرک‌های مسکونی است که در دوره آخوندی و همچنین در دوره علی عبدالعلی‌زاده دولت عملا خود مانع بزرگ تسهیل شرایط ساخت‌وساز از سوی بخش خصوصی بود.
رازی که آخوندی برملا کرد
مشکل عباس آخوندی با بخش مسکن تنها توقف ساخت‌وساز نبود، وی درحالی‌که از سال ۹۴ مکلف شده بود برای مدیریت صحیح بازار مسکن، آگاهی از تعداد واحدهای مسکونی کشور، سن واحدهای موجود و میزان فرسودگی آنها، سهم اجاره‌نشینی خانوارهای کشور، مشخص شدن تعداد واحدهای خالی، تهیه زیرساخت اخذ مالیات از مسکن خالی و... سامانه املاک و اسکان را راه‌اندازی کند، اما تا زمانی که از وزارتخانه راه و شهرسازی استعفا داد اقدامی برای راه‌اندازی این سامانه نکرد.
به‌رغم اینکه اقتصاددانان در موارد شکست بازار به دخالت دولت در بازار مسکن (نه صرفا تعیین دستوری اجاره) تاکید دارند، اما عباس آخوندی در متن نامه استعفای خود خطاب به حسن روحانی از دلایل بی‌تفاوتی‌اش نسبت به بازار مسکن پرده برداشته و در توصیف این بی‌تفاوتی می‌نویسد: «پیرو سه بار درخواستی که در سال گذشته از محضر جنابعالی داشتم اجازه می‌خواهم از خدمت شما در دولت رخصت بخواهم. در ارتباط با سیاست دخالت حداکثری دولت در بازار و روش ساماندهی امور اقتصادی به لحاظ شرایط موجود امکان هماهنگی ندارم.
این حق شماست که وزیر همراه‌تری را در دولت داشته باشید. من بر این اعتقاد هستم سه اصل پای‌بندی به قانون، احترام به حقوق مالکیت و اقتصاد بازار رقابتی را در هیچ شرایطی نباید زیر پا گذاشت.» ادعای آخوندی درخصوص عدم مداخله دولت در بازار مسکن درحالی است که علی‌رغم اعتقاد بنیادین اقتصاددانان کلاسیک و نئوکلاسیک به اصل کارایی بازار، اقتصاددانان رفته‌رفته به این نتیجه رسیدند که در برخی موارد بازار در تامین برخی کالاها و خدمات یا انجام معاملات به شکل درست کارایی ندارد. در این گونه موارد که اصطلاحا شکست بازار نامیده می‌شوند دولت مجوز پیدا می‌کند در بازار دخالت کرده تا بازاری را که از روند عادی خارج شده به وضعیت عادی برگرداند. به این نوع اقدامات دولت که به‌منظور تصحیح انحرافات بازار انجام شده در اصطلاح «تنظیم» گفته می‌شود.
این منابع عبارتند از انحصارات کالای عمومی، عوارض بیرونی و اطلاعات نامتقارن. به‌رغم اینکه علت شکست بازار در هر یک از موارد مزبور یکسان نیست، نتیجه هر کدام از آنها به شکل ناتوانی بازار در تحقق مبادلات بازاری بروز می‌کند.
ناهمگنی مسکن، ناقص بودن اطلاعات تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان، تامین مسکن کم‌درآمدها، نوسازی بافت‌فرسوده شهری، پوشش وام مسکن در میان افراد کم‌درآمد و گروه‌های خاص و جوانان مهم‌ترین علل و ریشه‌های شکست بازار مسکن است که زمینه‌های دخالت‌های اندیشمندانه دولت و سیاستگذاران بازار مسکن را برای رفع شکست بازار فراهم می‌آورد.
شکست بازار مسکن موجب می‌شود برخی فعالیت‌ها بدون دخالت دولت شکل نگیرد، برای مثال بانک‌ها در اعطای وام مسکن به گروه‌های کم‌درآمد خودداری می‌کنند زیرا اعتقاد دارند ریسک اعتباری این گروه‌ها بالا بوده و آنها توانایی یا تمایل به پرداخت اقساط را ندارند.
برخی از موارد شکست بازار مانع از شکل‌گیری فعالیت خاص نمی‌شود بلکه موجب کاهش کارایی خواهد شد.
برای مثال در صورت ناقص بودن اطلاعات معاملات شکل می‌گیرد اما این مشکل موجب خواهد شد کارایی به‌شدت کاهش یابد. مثال دیگری از شکست بازار، بازآفرینی بافت فرسوده شهری است که بازار در انجام این فعالیت با شکست مواجه می‌شود.
خطر کنار گذاشتن پروژه نهضت ملی مسکن
فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره کابینه اقتصادی حوزه مسکن مسعود پزشکیان تصریح کرد: «نگرانی نسبت به حضور عباس آخوندی در ستاد مسعود پزشکیان یک نگرانی واقعی است. تفکر او منجر به توقف پروژه‌های نهضت ملی مسکن خواهد شد. یکی از دستاوردهای شهید رئیسی، تکمیل مسکن مهرهای باقی‌مانده بود که هشت سال بلاتکلیف رها شده بودند. در دو سال و نیم گذشته بیش از ۶۰۰ هزار مسکن مهری که باید در دوران روحانی تحویل داده می‌شد، تکمیل شد و حدود ۷۰ هزار واحد آن در دست تکمیل است که پرونده مسکن مهر بسته شود. دولت دارد هزینه اهمال عدم تکمیل پروژه‌ها را از فروش سرمایه تامین می‌کند. در زمانی که عملیات ساخت بیش از دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده، روی کار آمدن چنین تفکری این عدد را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد و میلیون‌ها نفر که در این طرح ثبت‌نام کردند، بلاتکلیف می‌مانند. از اتفاقات خوب دو سال و نیم گذشته می‌توان به ساخت ۵۰۰ هزار واحد ذیل نهضت ملی مسکن اشاره کرد. رشد تولید مسکن از منفی هفت درصد در دولت روحانی به بیش از هفت درصد در دولت رئیسی رسید. دیدگاه فکری عبدالعلی‌زاده و آخوندی در یک جناح فکری است. عبدالعلی‌زاده در دوران مسئولیت خود موجب گرانی مسکن شد، چراکه واگذاری زمین را متوقف کرد. ما به‌صورت یارانه‌ای و اقساطی زمین در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دادیم. این تفکر می‌تواند به رها کردن بازار و سپردن آن به مکانیسم ناکارآمد عرضه و تقاضا که به شکست بازار منتج می‌شود، منجر شود.»
دولت چهاردهم نهضت ملی مسکن را دنبال کند
ایلاتی درباره باید و نبایدهای سیاست‌هایی که دولت چهاردهم باید در حوزه مسکن دنبال کند، ادامه داد: «دولت چهاردهم باید موضوع تولید مسکن را ذیل نهضت ملی مسکن ادامه دهد. نهضت ملی مسکن روش‌های مختلفی را در قالب خودمالکی، توسعه افقی شهرها و بحث جدید دهکده‌های شهری پیشنهاد داده است. این موارد به نظر می‌رسد قالب‌های خوبی برای مسکن هستند. در کنار بحث تولید مسکن باید در جهت مدیریت تقاضای مسکن سامانه مهم و زیرساختی املاک و اسکان را تکمیل کنیم. تا زمانی‌که این سامانه تکمیل نشود برنامه‌ریزی‌های ما ناقص هستند و نمی‌توانیم به هدف‌گذاری خود در نظام مالیاتی و مدیریت تقاضای مسکن دست پیدا کنیم.»